客戶端
2013/7/1 09:54
導語：6月21日，位于北京國貿商城一層的星巴克正式關閉，其門店員工分流到臨近的門店繼續(xù)工作。
成立于1999年1月的星巴克國貿店是星巴克內地首家門店，身處北京市最繁華的商業(yè)中心，星巴克國貿店承載了不少周邊上班族的過往記憶。
據(jù)了解，星巴克撤離國貿商城一期，主要原因是租金過高而無法承受。有媒體表示，星巴克國貿店一年的租金和人工成本超過700萬元。而一位餐飲業(yè)選址人士告訴《中國經營報》記者，國貿商城一期店鋪租金平均每月每平方米超過了1000元，以餐飲業(yè)的盈利水平實在難以承受。
不過，北京星巴克方面則表示，此次搬遷主要是國貿給了星巴克更好的位置，即入駐國貿三期新店。“比一期的老店空間更大，各種設施也更新一些。”星巴克相關人士稱，此次搬遷有利于顧客體驗。但不可回避的是，國貿三期的客流量明顯弱于一期黃金地段。
縱觀整個行業(yè)，之前外資大賣場Tesco關閉上海鎮(zhèn)寧店、沃爾瑪關閉上海閔行店等系列案例反映出，城市核心區(qū)域過高的商鋪租金已經超過大賣場所能承受的范圍，不得不向周邊區(qū)域轉移。而星巴克國貿店的搬離也說明：消化租金能力較強的餐飲業(yè)也難以抗拒核心地段的商鋪租金。在經濟下滑、消費乏力的背景下，高居不下的租金已經成為商業(yè)健康發(fā)展的“殺手”。
追求高收益忽視顧客體驗
6月23日，記者來到國貿商城一期。盡管在商場入口的指示牌上還清晰標記著星巴克的位置，但原來星巴克國貿店的店鋪已經是“人去樓空”。該處星巴克的位置被黑色油布圍起來，背景板上面赫然印著“GOYARD”的字樣。
成立于1853年的GOYARD是法國一家專門從事箱包設計生產的老牌奢侈品制造商。GOYARD品牌在漫漫歷史長河中贏得了很多名流的信任和青睞——英國王室，俄國沙皇，美國總統(tǒng)，大師柯南·道爾，溫莎公爵夫婦，洛克菲勒家族，卡爾·拉格菲爾德等人都是GOYARD的忠實擁躉。
這意味著，原星巴克國貿店將被這家老牌的奢侈品專賣店所取代?！靶前涂饲皟商炀桶嶙吡?，將會有新的品牌進來，正在裝修呢?！眹Q商城一位商戶告訴本報記者。
業(yè)界分析，星巴克撤離國貿一期的主要原因是租金壓力。有媒體表示，星巴克國貿店一年的租金和人工費用超過700萬元。星巴克2012年財報顯示，星巴克亞洲地區(qū)平均單店營業(yè)額為82.9萬美元，約合人民幣509萬元。
知名餐飲連鎖品牌漢堡王拓展經理王先生告訴記者，國貿一期商鋪租金已經超過了33元每天每平方米的價格。據(jù)他介紹，北京星巴克能承受的最高租金為20元每天每平方米左右。
“國貿一期成了國際一線品牌的陣地。星巴克1999年剛剛進入國內時，無疑是京城高級的休閑場所，但十多年過去了，雖然星巴克還是全球知名品牌，但與周邊國際一線奢侈品相比，定位還是有所差距?！蓖跸壬硎?。記者也了解到，就在原星巴克國貿店對面便是LV的專賣店。
“國貿三期工程有了各自清晰的定位。一期是全球頂級品牌的陣地，而國貿三期則是集合娛樂、休閑、餐飲等多種功能的綜合服務區(qū)。從租金來看，也有相當差距。國貿一期每平方米每月租金為1000元，而三期租金為500～600元每月每平方米。”王先生說。
擁有如此高昂的租金，國貿擁有的位勢自然也不一般，它位于寸土寸金的北京中央商務區(qū)的核心地段，由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成，是眾多跨國公司和國際商社進駐北京的首選之地。
然而，記者發(fā)現(xiàn)自星巴克搬離之后，在國貿商城一期這樣巨大的綜合體內，很難找到一個能夠供顧客坐下來休息、喝杯飲料的地方。在這寸土寸金的地方，仿佛任何休閑都是“奢侈”的。對此，太平洋咖啡董事長藍屹表示：業(yè)主對物業(yè)租金回報的追求無可厚非，但這樣布局確實忽略了商業(yè)規(guī)劃的合理性以及顧客的購物體驗，從長期來看，肯定是弊大于利的。
高房租正成為商業(yè)“殺手”
“租金承受能力和銷售額相關，并沒有確定的指標。就目前我們的經營狀況來看，一個標注面積的咖啡店（約150平方米）每月租金如果超過五萬元，我就要謹慎掂量一下了?！碧窖罂Х榷麻L藍屹告訴本報記者。
每個經營者心中有桿秤，而這天平的砝碼就是收入與支出的考量。以150平方米月租金5萬元來計算，折合每天每平方米的價格大約11元，這是一個成熟的咖啡連鎖店所能承受的較高的租金。記者了解到，在北京位置良好的商鋪，每天每平方米的價格在10元以上。這意味著，處于核心商圈的大部分餐飲連鎖企業(yè)，幾乎已經到了其能承受租金的上限。
據(jù)記者估算，在北京市成熟商圈開出一家100平方米的餐飲店，以每天每平方米11元租金計算，門店每月銷售額至少要超過22萬元方能守住租金占銷售15%的“底線”。
“就北京市而言，開發(fā)人員所看好的商鋪位置，平均租金已經超過了10元每天每平方米。這樣一個價格，對于品牌成熟、管理體系完善，在消費環(huán)境良好的背景下，門店員工需要拼命努力賺錢，才能保證門店略有盈利?！焙隊钤B鎖一位店鋪開發(fā)人員告訴記者。
上述開發(fā)人員告訴記者，目前大部分餐飲企業(yè)新開門店的租金占到銷售額15%以上。對餐飲企業(yè)而言，15%是一個危險的數(shù)字?！胺孔鈱︿N售額占比超過15%，門店盈利就會非常困難?！焙幽辖鸷脕碛邢薰径麻L吳金宏表示。
“我們都是給房東打工。近年來，餐飲業(yè)利潤持續(xù)下滑，如今已經不到10%。而租金的上漲是其利潤下滑一大主要因素。從房租占銷售額的比例來看，這一數(shù)字不斷上升。在以前，房租只占到銷售額6%～7%的樣子，如今新開門店普遍到了15%?！鄙鲜鲩_發(fā)人員表示。
房租正成為商業(yè)“殺手”，不僅在餐飲中表現(xiàn)明顯，在利潤更為微薄的大賣場，更是影響深遠。以大賣場整租的價格來算，“北京四環(huán)以內的商業(yè)物業(yè)租金普遍在每平方米每天2.8～3元?！睗h拿山集團拓展經理張先生告訴記者。
而對于大賣場來說，按照行業(yè)平均水平，每天每平方米2.5元的價格已經成為門店所能負擔的“紅線”。超過這一數(shù)字，門店很難實現(xiàn)盈利。
在房租上漲的同時，人力成本、水電費、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時，近年來受到消費低迷、電商沖擊等影響，零售企業(yè)的銷售額和利潤都在逐步下滑?！芭c去年同期相比，人工費用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業(yè)經營成本上漲幅度在20%~30%。成本上漲、銷售額和利潤同步下滑，零售商其實在給房東‘打工’。”北京百聯(lián)清城購物中心總經理何向陽感嘆道。